Юридические вопросы сделок по приобретению жилья

Balancer> Не ту страну назвали Гондурасом...

Во-первых покупатель ССЗБ, во-вторых, да, совмещение процедуры регистрации сделки и регистрации перехода собственности - глупость.

minchuk> ...во-вторых, да, совмещение процедуры регистрации сделки и регистрации перехода собственности - глупость.

Не понял мысль. Сделка по любому идет перед переходом права, причем естественным образом.

minchuk>> ...во-вторых, да, совмещение процедуры регистрации сделки и регистрации перехода собственности - глупость.
16-й> Не понял мысль. Сделка по любому идет перед переходом права, причем естественным образом.

По ГК РФ переход права собственности осуществляется именно в момент гос.регистрации сделки, но гос.регистрация сделки и гос.регистрация права собственности - это две разные, по идеи, процедуры. Вторая подтверждается получением свидетельством о гос. регистрации собственности.

Как это выглядит в Беларуси: договор о купли-продажи подается (или оформляется) в БТИ, после подписания договора, в день подписания, на договоре (всех трех экземплярах) ставится штамп о гос.регистрации. Сведенья о заключенной сделки заносятся в реестр, а ЗАТЕМ дается от 7 (семи) до 30 (тридцати) дней на регистрацию права собственности и выдачу свидетельства о гос.регистрации права собственности.

Т.е. время когда ты уже подписал договор и подал документы на гос.регистрацию права собственности, но приобретенная собственность еще не твоя - сведено к минимуму за счет "разнесения" процедуры гос.регистрации сделки и гос.регистрации права собственности. И данная ситуация, благодаря этому - практически не возможна.

minchuk>>> ...во-вторых, да, совмещение процедуры регистрации сделки и регистрации перехода собственности - глупость.
16-й>> Не понял мысль. Сделка по любому идет перед переходом права, причем естественным образом.
minchuk> По ГК РФ переход права собственности осуществляется именно в момент гос.регистрации сделки, но гос.регистрация сделки и гос.регистрация права собственности - это две разные, по идеи, процедуры.

Ну, т.е. получается, что закон о регистрации (122-ФЗ) противоречит гражданскому кодексу?
Ибо регистрация сделки (регистрация договора), насколько я знаю, в общем случае никак к регистрации права не обязывает. Даже в случае сделки с отчуждением, это может быть сделка с отсрочкой платежа и т.п.
Может здесь попутано заключение сделки и её регистрация? Сделка может быть заключена у нотариуса или в простой письменной форме самими гражданами. С момента заключения все они там несут свою часть ответственности, но регистрация сделки и права делается-то позже ее заключения.

minchuk> Как это выглядит в Беларуси: договор о купли-продажи подается (или оформляется) в БТИ, после подписания договора, в день подписания, на договоре (всех трех экземплярах) ставится штамп о гос.регистрации. Сведенья о заключенной сделки заносятся в реестр, а ЗАТЕМ дается от 7 (семи) до 30 (тридцати) дней на регистрацию права собственности и выдачу свидетельства о гос.регистрации права собственности.

Ну, здесь примерно то же самое, за исключением того, что сделка фактически заключается без участия регистрирующего органа. На договоре ставиться штамп и подпись нотариуса (или той же рег.службы в случае ППФ). Затем с момента подачи документов на регистрацию до месяца на вынесения решения.

minchuk> Т.е. время когда ты уже подписал договор и подал документы на гос.регистрацию права собственности, но приобретенная собственность еще не твоя - сведено к минимуму за счет "разнесения" процедуры гос.регистрации сделки и гос.регистрации права собственности.

Вот мне и непонятно, как оно сведено к минимуму? Ну, ладно, в данном случае торчат уши сговора продавца и судейских/приставов (а может продавец сам так исхитрился). Но все ж будет то же самое - за тот месяц, пока документы будут ждать в рег.палате, ввалиться арест от суда по факту возбуждения дела о взыскании и привет.

16-й> Ну, т.е. получается, что закон о регистрации (122-ФЗ) противоречит гражданскому кодексу?

Разве?

ст.558 ГК РФ. Согласно ч.2 договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

16-й> Ибо регистрация сделки (регистрация договора), насколько я знаю, в общем случае никак к регистрации права не обязывает.

Ну так, "у вас", как мне пояснили - процедура гос.регистрации сделки СОВМЕЩАНА с процедурой гос.регистрации права собственности. Отсюда и "яма"...

16-й> На договоре ставиться штамп и подпись нотариуса...

В осуждении было сказано, что сейчас сделки нотариально не заверяются. Я не в курсе - возможно "у вас" уже и так. Если же нотариальное заверение сделки приравнивается к гос.регистрации - то почему так не делается, а предлагается "банковская ячейка"?

16-й> Вот мне и непонятно, как оно сведено к минимуму?

Гос.регистрация сделки - в день подачи договора купли-продажи. С момента гос.регистрации сделки (договора купли-продажи) переход права собственности уже произошел. Месяц "лежит" на оформлении гос.регистрации права собственности, которое, повторюсь - уже произошло.

То есть наложить арест по претензии к продавцу – уже не возможно.

minchuk> Если же нотариальное заверение сделки приравнивается к гос.регистрации - то почему так не делается, а предлагается "банковская ячейка"?

Нет, не приравнивается. Как и заверение рег.службой сделки в простой письменной.
Это я сказал к тому, что договорные отношения у сторон сделки возникают до регистрации.

minchuk> Гос.регистрация сделки - в день подачи договора купли-продажи. С момента гос.регистрации сделки (договора купли-продажи) переход права собственности уже произошел.

Это мне непонятно.
Регистрация перехода права в т.ч. состоит из экспертизы поданных документов, выявления противоречий заявленных и действующих прав/обременений, направления межведомственных запросов в смежные органы власти и т.п. Ну, т.е. процесс не быстрый. По любому, от момента подачи документов на регистрацию и до момента принятия решения есть временной лаг. Сделку стороны подписали и заверили сегодня, а регистрационное решение принимается, условно говоря, завтра. В этот временной зазор и просачиваются всякие неприятности.

minchuk> То есть наложить арест по претензии к продавцу – уже не возможно.

Это если прием документов сопровождается немедленной регистрацией сделки, которая, в свою очередь, означает автоматический переход права.
По-моему, я чего-то не понимаю.
Два субъекта могут заключить между собой договор. Нотариус проверит форму составления договора и возьмет за это мзду. Из того, что такой договор составлен и нотариально заверен, даже если нотариус озаботился взятием выписки, никак не следует, что результат договора должен быть обязательно зарегистрирован. Нотариальное заверение всего лишь зафиксировало возникшие взаимоотношения субъектов.

16-й> Регистрация перехода права...

Правильно. Регистрация перехода права собственности. Но не регистрация сделки (договора).

16-й> Сделку стороны подписали и заверили сегодня, а регистрационное решение принимается, условно говоря, завтра.

Регистрационное решение о чем? О регистрации сделки (договора) или о переходе права собственности?

16-й> В этот временной зазор и просачиваются всякие неприятности.

Правильно. Причем "неприятности" могут "просочится" и между регистрацией сделки и регистрацией права собственности. Но от указанные в обсуждаемом примере "неприятности" уже возникнуть не смогут.

16-й> Это если прием документов сопровождается немедленной регистрацией сделки...

А что мешает немедленной регистрации СДЕЛКИ?

Вижу без примера не обойтись:



Обратите внимание на дату договора и штамп о гос.регистрации договора (сделки) и пунк 8 (восьмой) договора.

minchuk> Регистрационное решение о чем? О регистрации сделки (договора) или о переходе права собственности?

О переходе права.
Я, в принципе, локализавал предмет своего непонимания.
Т.е. я не понимаю, чем обязывает регистрация сделки (даже если ее сделать непосредственно в момент подачи документов)? Или это законодательно у вас прописано, что наличие зарегистрированной сделки блокирует прочие обременения? У нас нет. (Как и то, кстати, что в договоре прописано, когда там право возникает.) В споре хозяйствующих субъектов роль будет играть момент правопритязания (т.е. дата/время зафиксированная на расписке о подаче обращения), но регистрацию обременений это не блокирует.

minchuk> А что мешает немедленной регистрации СДЕЛКИ?

Ну, так, навскидку:
- просроченный документ удостоверения личности (могут сделать запрос в ФМС);
- прекращение действия юр.лица (могут сделать запрос в ЕГРЮЛ);
- подложная доверенность (могут сделать запрос к нотариусу);
- противоречия в сути договора по отношению к заявленным или действующимм правам собственности (принимает документы "девочка", а не гос.регистратор с корочками);
- наличие и корректность требуемых в контексте документов;

16-й> Т.е. я не понимаю, чем обязывает регистрация сделки (даже если ее сделать непосредственно в момент подачи документов)?

Не понял? Я же привел статью из ГК где говорится о гос.регистрации сделки (договора), а не права собственности.

16-й> Или это законодательно у вас прописано, что наличие зарегистрированной сделки блокирует прочие обременения?

Не все возможные, но обременения которые могут быть наложены на предыдущего владельца, после заключения договора и его гос.регистрации - блокирует.

16-й> У нас нет.

И у Вас тоже. ст.558 ГК РФ. Согласно ч.2 договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

16-й> Как и то, кстати, что в договоре прописано, когда там право возникает.

В каком из договоров? Меня и удивило, что в обсуждаемом случаи в договоре не было четко прописано о гос.регистрации ЧЕГО ведется речь - но мне пояснили, что гос.регистрация сделки и права собственности у вас "совмещенная процедура". Я и нахожу в этом фейл.

Заметьте, в моем договоре, в пункте 8. четко оговаривается, что "право собственности возникает с момента гос.регистрации настоящего договора", а уже свидетельство о гос.регистрации права собственности я получаю в срок от 7 до 30 дней.

16-й> В споре хозяйствующих субъектов роль будет играть момент правопритязания (т.е. дата/время зафиксированная на расписке о подаче обращения), но регистрацию обременений это не блокирует.

Каких обременений? На предыдущего владельца, наложенных после заключения договора и его гос.регистрации? А на каком основании новый собственник должен отвечать своим имуществом за обременения предыдущего собственника?

16-й> Ну, так, навскидку...

Ну то есть факты которые могут быть выявленные как в процессе гос.регистрации права собственности, так и позднее и которые могут привести к признанию договора ничтожным?

Но, еще раз, как это мешает гос.регистрации сделки (договора) и, соответственно, считать сделку (договор) заключенной не с лагом в месячный срок? Что препятствует наложения обременений на имущество являющегося предметом сделки (договора) за "прегрешения" предыдущего владельцы в этот промежуток времени?

16-й> - противоречия в сути договора по отношению к заявленным или действующим правам собственности (принимает документы "девочка", а не гос.регистратор с корочками);
16-й> - наличие и корректность требуемых в контексте документов;

Это задача гос.регистратора. Почему принимать документы может "какая-то девочка"?

minchuk> Не понял? Я же привел статью из ГК где говорится о гос.регистрации сделки (договора), а не права собственности.

Я не о том.
Чем обязывает регистрация сделки при ограничении регистрации поступивших обременений.

16-й>> У нас нет.
minchuk> И у Вас тоже. ст.558 ГК РФ. Согласно ч.2 договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это не о том. Договор считается заключенным. Это договор между продавцом и покупателем. Автоматически к переходу права это не ведет, если на то есть противоречия.

minchuk> В каком из договоров? Меня и удивило, что в обсуждаемом случаи в договоре не было четко прописано о гос.регистрации ЧЕГО ведется речь - но мне пояснили, что гос.регистрация сделки и права собственности у вас "совмещенная процедура". Я и нахожу в этом фейл.

В договоре и не прописывается (по крайней мере я не видел ни разу) о гос.регистрации. Максимум, может быть указано, какая из сторон несет расходы по регистрации.
Проблема не в том, что процедура совмещенная, проблема в том, что заключение договора к регистрации перехода права не обязывает безусловно.

minchuk> Каких обременений? На предыдущего владельца, наложенных после заключения договора и его гос.регистрации? А на каком основании новый собственник должен отвечать своим имуществом за обременения предыдущего собственника?

На том, что по закону, согласно которому регистрация есть единственное подтверждение права собственности, до момента перехода права он является собственником, несмотря на все заключенные договора. Да, потом его можно привлекать за мошенничество - типа, знал и злоупотребил.

minchuk> Ну то есть факты которые могут быть выявленные как в процессе гос.регистрации права собственности, так и позднее и которые могут привести к признанию договора ничтожным?

Они самые.

minchuk> Но, еще раз, как это мешает гос.регистрации сделки (договора) и, соответственно, считать сделку (договор) заключенной не с лагом в месячный срок?

Проблема в принятой модели этого всего. Субъекты волеизъявились и заключили между собой договор. Регистрация выполняется потом, независимо и по возможности.
Вы же, мне так кажется, говорите о другом варианте, когда на момент заключения сделки проверяется ее "возможность". Кстати, что будет у вас, если на момент заключения договора на субъект е уже висит арест?

minchuk> Это задача гос.регистратора. Почему принимать документы может "какая-то девочка"?

Ну, в частности потому, что прием документов может осуществляться удаленно (в деревню с ноутом приехали), через какой-нибудь многофункциональный центр, который к рег.палате никаким боком, или вообще почтой заявитель может отправить документы на регистрацию. Как бы в обязанности гос.регистратора это не входит.

16-й> Чем обязывает регистрация сделки при ограничении регистрации поступивших обременений.

Еще раз - каких обременений? Накладываемых на имущество после или до заключения и регистрации договора по вине предыдущего владельца?

16-й> Автоматически к переходу права это не ведет, если на то есть противоречия.

Да но зарегистрированный договор является - правоустанавливающим документом.

16-й> В договоре и не прописывается (по крайней мере я не видел ни разу) о гос.регистрации.

Ну так это и плохо. Плохо, что две процедуры совмещены в одну и, соответственно, нет смысла четко прописывать.

16-й> Проблема не в том, что процедура совмещенная, проблема в том, что заключение договора к регистрации перехода права не обязывает безусловно.

Ну как это не ведет - если правоустанавливающим документом о праве собственности, ВСЕ ЖЕ, является зарегистрированный договор о купли-продажи. Другое дело, что договор может быть признан ничтожным.

16-й> На том, что по закону, согласно которому регистрация есть единственное подтверждение права собственности...

Ну как так? В зависимости от различного вида сделки с недвижимостью правоустанавливающим документом все равно является договор - договор дарения, договор мены, договор передачи (при приватизации), договор купли-продажи. И насколько я в курсе - не каждый из них вступает в силу после гос.регистрации, нет? Поэтому "несмотря на все договра" - ИМХО уже не правильно.

16-й> Проблема в принятой модели этого всего.

Именно. Проблема "в принятой модели". В том, что гос.регистрация факта сделки (договора) и перехода права собственности ОСНОВАННОГО на зарегистрированном договоре - неоправданно совмещены и имеют "лаг по времени".

16-й> Кстати, что будет у вас, если на момент заключения договора на субъект е уже висит арест?

О! Откажут в гос.регистрации права собственности и тогда, точно, можно привлекать за мошенничество. В обсуждаемом случаи факт мошенничества, ИМХО, недоказуем - арест был наложен после заключения договора и подачи документов на гос.регистрацию.

Но от, получается, "у нас" - наложить арест после заключения договора и его гос.регистрации но до получения гос.регистрации права собственности - уже не возможно. И в этом плюс.

16-й> Ну, в частности потому...

Понял.

minchuk> Еще раз - каких обременений? Накладываемых на имущество после или до заключения и регистрации договора по вине предыдущего владельца?

После, "до" и так понятно.

minchuk> Да но зарегистрированный договор является - правоустанавливающим документом.

Является кандидатом на правоустанавливающий документ. Станет таковым, если право зарегистрируют.

minchuk> Ну как это не ведет - если правоустанавливающим документом о праве собственности, ВСЕ ЖЕ, является зарегистрированный договор о купли-продажи. Другое дело, что договор может быть признан ничтожным.

Да, я об этом, только выражаюсь коряво.

minchuk> Ну как так? В зависимости от различного вида сделки с недвижимостью правоустанавливающим документом все равно является договор - договор дарения, договор мены, договор передачи (при приватизации), договор купли-продажи. И насколько я в курсе - не каждый из них вступает в силу после гос.регистрации, нет? Поэтому "несмотря на все договра" - ИМХО уже не правильно.

Не понял, что такое "не каждый вступает в силу". В силу-то вступает каждый, не каждый может превратиться в результат в виде регистрации в ЕГРП. У меня впечатление, что мы под "вступает в силу" подразумеваем разное.
Кстати, если о регистрации сделок речь, то регистрации подлежат только договора об отчуждении жилых помещений. По земле и по нежилым зданиям договора не регистрируются как таковые, хотя в документах-основаниях указываются. Дарение и приватизация также, если не ошибаюсь.

minchuk> ...неоправданно совмещены и имеют "лаг по времени".

Вот все равно, при чем тут именно "лаг" не вдупляю.
Проще на куплю-продажу той же земли смотреть. Договор есть, субъекты его заключают, нотариально заверяют, но он не регистрируется. Лаг т.о. по определению отсутствует. Либо же под этим вы подразумеваете временной промежуток между собственно появлением договора на свет и его отражением в реестре прав.

minchuk> О! Откажут в гос.регистрации права собственности и тогда, точно, можно привлекать за мошенничество.

Хм. Т.е. правовой экспертизы может не быть, а продавец берет ответственность как бы на себя?
А что сделают с рег.записью договора в случае ничтожности сделки? погасят?

16-й> После, "до" и так понятно.

Так на каком основании "после"?

16-й> Является кандидатом на правоустанавливающий документ. Станет таковым, если право зарегистрируют.

Да но в ГК сказано не о регистрации "права собственности", а о регистрации сделки (договора).

16-й> Не понял, что такое "не каждый вступает в силу".

Тут я "коряво выразился". Имел ввиду, что не каждый договор по отчуждению недвижимости - подлежит гос.регистрации. И, соответственно, договор уже без оговорок служит правоустанавливающим документом. Так?

16-й> Вот все равно, при чем тут именно "лаг" не вдупляю.

М-да... Ну в том, что обременение наступило после заключения договора и подачи документов на гос.регистрацию - но до получения документа о гос.регистрации права собственности.

16-й> Проще на куплю-продажу той же земли смотреть. Договор есть, субъекты его заключают, нотариально заверяют, но он не регистрируется. Лаг т.о. по определению отсутствует.

Именно. А здесь он есть. Зачем?

16-й> Хм. Т.е. правовой экспертизы может не быть, а продавец берет ответственность как бы на себя?

Коротко можно, видимо, и так сказать. В качестве отвлеченного примера, наверное, можно привести "заявительный принцип" при таможенных процедурах. Таможенные органы могут не проводить какой-либо экспертизы ДО, но заявитель берет на себя ответственность за правильность подаваемых сведений в соответствии с белорусским законодательством. и если после выявится какое-либо несоответствие - несет ответственность.

16-й> А что сделают с рег.записью договора в случае ничтожности сделки? погасят?

От не сталкивался, что бы дать абсолютно исчерпывающий ответ.

16-й>> Проще на куплю-продажу той же земли смотреть. Договор есть, субъекты его заключают, нотариально заверяют, но он не регистрируется. Лаг т.о. по определению отсутствует.
minchuk> Именно. А здесь он есть. Зачем?

Я к тому, что лаг отсутствует, по причине отсутствия регистрации договора, но проблемы ровно те же самые остаются. Т.е. если до регистрации права покупателя свалится арест, его зарегистрируют и он "перебьет" регистрацию права покупателя. Будет приостановка, либо отказ.

Ладно, пес с ним с лагом, что-то я совсем под конец недели туплю.

А вот "зачем" это вопрос философский. Скопировали скорее всего в свое время какую-то концепцию в какой-то ее части.

16-й> Т.е. если до регистрации права покупателя свалится арест, его зарегистрируют и он "перебьет" регистрацию права покупателя.

Тут уже я не могу понять - с какой стати?

Регистрации требует сделка (договор), следовательно арест после регистрации сделки (договора) уже ни как не может "свалиться". Другое дело, что в процессе регистрации права собственности может выяснится, что продавец предоставил недостоверную информацию и арест был наложен ДО. Но это совсем другой вопрос...

прочитал. Не понимаю причины разногласий - собственность по ГК РФ переходит в момент регистрации в рег. палате, до этого квартира - собственность продавца. Соответственно ничто не мешает наложить на неё арест.

BrAB> прочитал. Не понимаю причины разногласий - собственность по ГК РФ переходит в момент регистрации в рег. палате, до этого квартира - собственность продавца. Соответственно ничто не мешает наложить на неё арест.

Я тоже нифига не понял, то ли Минчук тролит то ли еще чего)))

Обычно договор считается заключенным тогда когда стороны достигли согласия по всем существенным условия, для некоторых видов сделок закон требует соблюдение простой письменной формы, для некоторых наториальной, а для жилья кроме простой письменной формы закон требует гос регистрацию сделки. ТОбишь без гос регистрации договор считается не заключенным и юридической силы не имеет.

Обычно право собственности возникает в момент передачи вещи, но для некоторых вещей))) закон устанавливает регистрацию права собственности и тогда право собственности у приобретательный возникает только после регистрации его перехода.

Сам переход происходит на основании договора в простой письменной форме, но для того что бы он стал таким основанием он сначала должен быть зарегистрирован, до регистрации договора обязанности у сторон не возникают, а после регистрации продавец обязан предать вещь и перевести право собственности на нее, а покупатель обязан оплатить оговоренную в договоре сумму, если покупатель свои обязанности исполнил а продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных "законодательством" Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Короче одновременно зарегистрировать договор и право собственности нельзя, так как договор как раз и является основанием для для регистрации права собственности, а юридичскую силу он будет иметь только после регистрации сделки.
Кстати хоть документы на регистрацию и можно сдать одновременно, но заявления на регистрацию сделки и переход права собственности пишутся отдельные.

BrAB> Соответственно ничто не мешает наложить на неё арест.

Собственно, да, по действующим нормам ничто не мешает.
Хотя можно было бы ввести какую-то процедуру, позволяющую преодолеть при регистрации права арест задним числом, если он был наложен с момента возникновения правопритязаний.

А.Л.> Кстати хоть документы на регистрацию и можно сдать одновременно, но заявления на регистрацию сделки и переход права собственности пишутся отдельные.

Чисто уточнить - продавец пишет на сделку и переход права к покупателю, покупатель пишет на сделку и право.

minchuk прав в том, что действующая нормативка создает почву для злоупотреблений. Вариант с отложенным платежом решает вопрос, но на практике так оформляется меньшее кол-во сделок. По крайней мере в замкадье так точно.

BrAB> прочитал. Не понимаю причины разногласий...

Он ниже Александр Леонов пишет, что гос.регистрация сделки и гос.регистрация права собственности - все же две разные, хоть и "связанные" процедуры. Когда я задавал тебе вопрос в твоем ЖЖ ты мне, что ответил:

Minchuk_P
...Или гос.регистрация сделки совмещена с гос.регистрацией перехода права собственности?
И, кстати... Почему-то в договоре не оговорено после гос.регистрации ЧЕГО переходит право собственности... Косяк?

 

alex_brab
1) да. совмещена
2) потому что это не имеет смысла - что ты не напишешь в договоре переход определен ГК РФ - после регистрации. на регистрацию - месяц при не ипотечных сделках.

 

От я и пытаюсь понять - ЗАЧЕМ "совмещать" процедуру гос. регистрации сделки и гос. регистрации права собственности, и зачем для первой нужен месячный срок

А.Л.> Я тоже нифига не понял, то ли Минчук тролит то ли еще чего)))

Александр... То, что Вы написали полностью соответствует и моему пониманию. Но обратите внимание, что в сабж-евом случаи заявления на гос.регистрацию сделки и гос.регистрацию права собственности подавались одновременно (расписка о подачи документов на гос.регистрацию):




И на данные процедуры оговорен месячный срок.

Я спрашивал - почему совмещены две хоть и "связанные" но разные процедуры, почему в договоре у сабжа не оговорено после гос.регистрации ЧЕГО он становится собственником приобретаемого имущества, и зачем на гос.регистрацию сделки (договора) нужен месячный срок как и на гос.регистрацию перехода права собственности. От какие ответы получил - на основании их и делаю свои выводы...

minchuk> Я спрашивал - почему совмещены две хоть и "связанные" но разные процедуры, почему в договоре у сабжа не оговорено после гос.регистрации ЧЕГО он становится собственником приобретаемого имущества, и зачем на гос.регистрацию сделки (договора) нужен месячный срок как и на гос.регистрацию перехода права собственности. От какие ответы получил - на основании их и делаю свои выводы...
В договоре оговорено, просто листок подогнули зачем то и не видно, кроме того это оговорено в ГК, а договор в этом вопросе противоречить ГК не может.

Смотрим ст.551 ГК РФ
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит "государственной регистрации".
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

статья не сикретная))) если смысл не понятен можно сходить проконсультироваться, а смысл такой - ненадо платить бабки пока нет регистрации перехода права собственности.

Короче чувак накосячил, а теперь ищет виноватых, квартиру то он не купил, потому что договор не зарегистрирован значит он юридической силы не имеет, соответственно сделки нет и передача денег не превращает эту бумажку в договор потому что у чувака не было обязанности их передавать, то бишь по деньгам мы имеем неосновательное обогащение у продавана, а покупатель лопух.
Теперь ему надо вчинять иск продавцу об истребовании несоновательного обогащения плюс процентов за пользование чужими деньгами в размере ставки рефинансирования центробанка.
Ну и я бы еще заяву в прокурату написал что бы проверили эту ситуацию в порядке ст. 144 УПК на предмет нет ли здесь мошенничества.

Зы.Надо было сдать документы, потом через месяц прийти отсчитать деньги и получить свидетельство о праве собственности на квартиру
я именно так делал

А.Л.> ...а смысл такой - ненадо платить бабки пока нет регистрации перехода права собственности.

То есть все же собственником становишься после получения/оформления свидетельства о гос.регистрация права собственности, а не гос.регистрация сделки (договора)?

Блин... Я не троллю но опять не понимаю:

А.Л.> ...квартиру то он не купил, потому что договор не зарегистрирован значит он юридической силы не имеет

Поставим вопрос так: может ли "у вас" процедура гос.регистрации сделки (договора) происходить ранее чем процедура получения свидетельства о гос.регистрации права собственности. И после которой ИЗ этих процедур происходит "переход права собственности".

Бо в одном абзаце Вы говорите о "регистрации перехода права собственности", а во втором - регистрации сделки (договора), а ранее сами пишите, что на каждую из этих процедур подаются свое заявление. От я и не могу понять...

А.Л.>> ...а смысл такой - ненадо платить бабки пока нет регистрации перехода права собственности.
minchuk> То есть все же собственником становишься после получения/оформления свидетельства о гос.регистрация права собственности, а не гос.регистрация сделки (договора)?
Да

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 "статьи 302)" на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных "статьей 302" настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

 

Право собственности на жилое помещение и его прекращение подлежит государственной регистрации, соответственно право собственности у покупателя жилого помещения возникнет только после регистрации перехода права собственности.

minchuk> Блин... Я не троллю но опять не понимаю:
А.Л.>> ...квартиру то он не купил, потому что договор не зарегистрирован значит он юридической силы не имеет
minchuk> Поставим вопрос так: может ли "у вас" процедура гос.регистрации сделки (договора) происходить ранее чем процедура получения свидетельства о гос.регистрации права собственности.
Да может, иначе зачем нужна ч.3 в статье 551

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных "законодательством" Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

 

Видишь в ней говорится о сторонах договора, а они могут быть только если договор заключен. Для гаража например хватит договора в простой письменной форме, без всяких регистраций, но переход права собственности тоже должен быть зарегистрован. А для квартиры что бы договор стал основанием для перехода права собственности к покупателю, он должен быть зарегистрирован.

minchuk> И после которой ИЗ этих процедур происходит "переход права собственности".
minchuk> Бо в одном абзаце Вы говорите о "регистрации перехода права собственности", а во втором - регистрации сделки (договора), а ранее сами пишите, что на каждую из этих процедур подаются свое заявление. От я и не могу понять...

Без регистрации договора нет сделки с жильем, а если сделки нет то на сторонах не лежит взаимная обязанность выполнить условия сделки, нет оснований, поэтому передача денег в таких условиях не является выполнением стороной своего обязательства по договору и не влечет ни каких юридических последствий, кроме права передавшего деньги, истребовать их обратно как неосновательное обогащение.

Зы. сначала регистрация договора, потом регистрация перехода права собственности к покупателю по договору, и только после этого покупатель становится собственником