Что хуже в Датском королевстве?

Инкогнито>просмотрел ваши постинги, внятных примеров не нашёл. если не трудно, можно повторить, или хотя бы процитировать?

Ладно, привожу.

мамонтенок - вы сами привели классический пример. Никто не обязан проводить детальную юридическую проверку земли перед строительством. Запрос в муниципалитет: "Можем строить парковку (дом...) там-то и там-то?" Ответ:" Да ради бога! Вот вам разрешение от соответствуюшего отдела." Построили.
На следуюший день (через двадцать лет) получите уведомление: "А на том участке по акту 1965 г. обитают редкие саламандры, поэтому, будьте добры, в н-дневный срок освободить территорию"(вариант из учебника: по плану развития города от 1889 г. запланировано стоительство фонтана). И никто не виноват, кроме владельца. И никакой компенсации он не получит.

>>Речь идет не о конкретных случаях, а о принципиальной возможности или невозможности случая.
Инкогнито>На это вам и ответили--мы это считаем принципиально невозможным.

Во-первых, это ваше право. Хотя упорствовать в заблуждениях - характерный признак.

Во-вторых, Мишка привел одну из возможных ситуаций, так что единства у вас нет.

В-третьих, я больше верю автору учебника, а не группе молодежи. Считаю, что в таком учебнике туфту приводит не будут. Согласитесь, что так как-то логичнее поступить.

Инкогнито>мы говорим не об имущественных спорах вообще, а об отнятии собственности у владельца государством без всякой компенсации. В США, достаточно экстраординарное событие, что бы вам на слово не верить.[»]
Инкогнито, вы ставите меня в неловкое положение.
В который раз вынужден вам сказать, сначала прочтите внимательно, а затем включайтесь в дискуссию. Я нигде не говорил о конфискации, только о сносе.

victorzv2>Mishka,
victorzv2>Пара вопросов: "Может ли муниципалитет выдать разрешение на возведение постройки на муниципальной земле без выкупа участка?"

Конечно может, сдав участок в аренду.

victorzv2>"Кто является владельцем постройки?"[»]

Постройки - владелец, земли муниципалитет. По окончании срока аренды - либо аренда продлевается, либо здание сносится.

Год назад в Торонте началась бадяга между владельцами котеджей и мерией по этому поводу в очень фешенебельном районе.

Iva>Год назад в Торонте началась бадяга между владельцами котеджей и мерией по этому поводу в очень фешенебельном районе.[»]


Ну, вот вам и пример из жизни - бывает. Иначе, с чего там бадяге начаться?

mamontyonok>Понятно, тов. victorzv2 - это клинический случай. Со своей стороны
mamontyonok>все претензии снимаю.[»]

Молодой человек - вы хам.

По делу возразить не можете - пытаетесь оскорблять. Пользуетесь безнаказанностью из-за расстояния. Был бы рядом, я бы смог вас проучить.

Ну что ж, культура "новых американцев" говорит сама себя.

Вынужден исключить вас из списков своих корреспондентов.

victorzv2>Mishka,
victorzv2>Пара вопросов: "Может ли муниципалитет выдать разрешение на возведение постройки на муниципальной земле без выкупа участка?"

Может. И выдает. Например, библиотека нашего муниципалитета так построена.



victorzv2>"Кто является владельцем постройки?"[»]

По-договору. Но это считается плохим решением для собственика здания, если он только не является еще и собственником земли. Поскольку известно, что владелец земли может overtake ownership. Если интересно, то скажем так - владелец земли начинает брать ренту по стоимости здания - после чего владелец здания или платит, или продает по стоимости ренты (которую все равно надо заплатить). Понятно, что немгого утрировано, но схема такая.

Вот поговорил с паралигалами за выкупку земли. Если правительство решило строить дорогу, то оно приходит и выплачивает деньги - fair market value. Торговаться с ним бесмысленно - оно не торгуется. Поэтому народ иногда жалуется, что правительство не заплатило настоящих денег - и идут судиться. (Хотя, очень часто народ даже радуется - через мой дом дорогу строят - разбогатею). Тут бывают сложности. Допустим, если захотят мой дом забрать за 150,000, то я легко докажу, что он дороже и мне выплатят разницу, но выехать из дома я обязан. Проблема наступает в том случае, когда у бизнеса его место и есть основное достоинство. Скажем у нас снесли одну бензозаправку - с выплатой денег. Хозяин судит город, т.к. известно, что место для заправки очень сильно влияет на ее доходность - это одно из основных values для нее. Поэтому хозяин хочет компенсаций на полную катушку - за все года вперед - за это время он бы получил с этого места ХХХ денег - дай мне их. А город сопротивляется - слишком много хочет. Посмотрим, чем закончится.

Против правительства можно тоже пойти, но надо до того, как примут проект - организовать общественную группу против него. Такие примеры тоже есть - у нас так пытались снести церквушку для расширения хайвэя. Мой бывший начальник, который сейчас миллионер и не хочет больше работать, как раз возглавил движение и выиграл дело - он добился того, что церквушку объявили landmark - а тут право правительства совершенно перекрывается.

mamontyonok>2 Ведмедь:
mamontyonok>Именно чтобы свой район не был таким неприкаянным и существуют гражданские
mamontyonok>комитеты. То есть по тем же гражданским вопросам. Тут важна массовость -
mamontyonok>то есть собирать демонстрации, подписи, забрасывать петициями...
[»]

Ага, у нас тоже в последние годы это дело пошло. За дворы наконец-то взялись. А на днях получил в почтовый ящик книжечку - отчет местного депутата (все раскладки дает - какие дворы идороги отремонтировали, а какие будут делать в 2005 году). Так что того былинного беспредела нету

Пока порылся в книге, вон сколько наговорили.

Вклиняюсь в подходящем месте.

>>Следует ли это понимать, что город или штат никогда, ни в коем случае ничего не смогут построить на принадлежащей сейчас мне земле без моего согласия?
Инкогнито>нет. могут. но должны платить компенсацию.

Могут и не платить. Тут решает суд. В большинстве (можно сказать, в подавляющем) случаев суд действительно постановляет в пользу выплаты компенсаций. Но в нашем случае важно, что это отнюдь не автоматическое правило.

>>Могу ли я лишиться этой недвижимости без компенсации (с компенсацией) без моего согласия по желанию хозяина земли?
Инкогнито>зависит от договора.
>>А по желанию города или штата?
Инкогнито>зависит от договора, кому будут платить компенсацию.
В принципе верно, т.е. возможны варианты, что и требовалось доказать.
В тривиальном случае по истечении срока аренды вас могут попросить снести вашу постройку (или другим образом убрать ее). Естественно, без всякой компенсации.

>>Если я приобрету недвижимость (землю), выполнив все обязательные юридические формальности, но впоследствии сделка будет признанна незаконной, то могут ли лишить меня этой собственности?
Инкогнито>зависит от обстоятельств.
Запросто.
В принципе, в учебнике я нашел этот случай. Речь была о том, что вы можете купить землю у законного владельца земли небольшой участок и построить на нем что-либо. Проблема в том, что в муниципалитете земля владельца может попадать под действие Planning Act или Subdivision control Act. Могут накладываться некоторые ограничения, например, земля не может делиться на участки. Если вы не провели юридическую экспертизу сделки, и не знали об этом факте, то в случае обнаружения муниципалитетом будет считаться, что вы нарушили эти самые акты и сделка будет признана недействительной.

Что важно в нашем случае - никакой компенсации в смысле 5-й поправки к Конституции вы не получите. Вы должны подать иск против продавца со всеми вытекающими отсюда последствиями. Учебник говорит, что это может быть трудным или даже невозможным.

>>Кто будет платить мне компенсацию?
Инкогнито>потенциально, бывший хозяин, получивший от вас деньги.
>>Возможна ли такая ситуация вообще?
Инкогнито>да.

Инкогнито>я и о 0.01% не знаю.[»]
Число 0.01%
я конечно взял с потолка, подчеркивая нетипичность этого случая. Если вы поищете в Интернете по словам вроде
Subdivision control cases,
то увидите, что таких случаев очень много, но обычно суды в той или иной инстанции решают дело в пользу выплаты компенсации. Но это только подтверждает тезис, что лишение земли без компенсации в США возможно.

В качестве примера могу привести резюме одного случая:

U.S. Supreme Court
LUCAS v. SOUTH CAROLINA COASTAL COUNCIL, 505 U.S. 1003 (1992)
505 U.S. 1003
LUCAS v. SOUTH CAROLINA COASTAL COUNCIL
CERTIORARI TO THE SUPREME COURT OF SOUTH
CAROLINA
No. 91-453

Argued March 2, 1992
Decided June 29, 1992



In 1986, petitioner Lucas bought two residential lots on a South Carolina barrier island, intending to build single-family homes such as those on the immediately adjacent parcels. At that time, Lucas' lots were not subject to the State's coastal zone building permit requirements. In 1988, however, the state legislature enacted the Beachfront Management Act, which barred Lucas from erecting any permanent habitable structures on his parcels. He filed suit against respondent state agency, contending that, even though the Act may have been a lawful exercise of the State's police power, the ban on construction deprived him of all "economically viable use" of his property, and therefore effected a "taking" under the Fifth and Fourteenth Amendments that required the payment of just compensation. See, e.g., Agins v. City of Tiburon, 447 U.S. 255, 261 . The state trial court agreed, finding that the ban rendered Lucas' parcels "valueless," and entered an award exceeding $1.2 million. In reversing, the State Supreme Court held itself bound, in light of Lucas' failure to attack the Act's validity, to accept the legislature's "uncontested . . . findings" that new construction in the coastal zone threatened a valuable public resource. The court ruled that, under the Mugler v. Kansas, 123 U.S. 623 , line of cases, when a regulation is designed to prevent "harmful or noxious uses" of property akin to public nuisances, no compensation is owing under the Takings Clause regardless of the regulation's effect on the property's value.


Землю у товарища не отняли, но он требовал компенсации за неразрешение строительства, используя те же аргументы, что и при отборе земли по Плану зонирования. А если бы он построил там дом - обязали бы снести. Особенность данного случая в том, что План зонирования был принят после покупки земли. Если бы План существовал до покупки - и до суда дело могло не дойти.

ED>Следует ли это понимать, что город или штат никогда, ни в коем случае ничего не смогут построить на принадлежащей сейчас мне земле без моего согласия?

Здесь несколько проблем. Вот город решил построить на моем месте магазин. В этом случае у них проблемы. А, если дорогу, то они выплатят деньги я обязан освободить место. Потом могу ссудиться. Но такой проект обсуждается заранее. Если он не выносился на обсуждение, то можно получить по голове. В этот момент я могу организовать общественное движежние против проекта. Привлекать прессу, митинговать и т.д. Есть хороший шанс, что проект изменят.


ED>Если я построю недвижимость на чужой земле с согласия её хозяина, то кто будет считаться собственником недвижимости?

Грубо говоря - нет такой недвижмости. Во-перых, инспектор прикажет развалить. А во-вторых, я могу за это и в суд - и тогда все мое.

ED>Могу ли я лишиться этой недвижимости без компенсации (с компенсацией) без моего согласия по желанию хозяина земли? А по желанию города или штата?

Если без разрешения, то можете запросто. Если с разрешением, то зависит от договора. Но, по истечении договора, никто не мешает мне начать брать с Вас аренду за землю, за дорожки, за использование земли под канализацию, воду и т.д. Цену могу заломить.

ED>Если я приобрету недвижимость (землю), выполнив все обязательные юридические формальности, но впоследствии сделка будет признанна незаконной, то могут ли лишить меня этой собственности? Кто будет платить мне компенсацию? Возможна ли такая ситуация вообще?

В принципе, я думаю, как с автомобилями - Вы купили автомобиль - все оформили, а он оказался ворованный - его просто конфискуют. Про компенсации - не помню ни разу, чтобы выплатили. Если купили с диллершипа, то диллершипу вломят за скупку краденного - вплоть до ...

Поэтому и нанимают адвокатов, чтобы составить договор так, что продавец отвечает за беспроблемность, а, если есть, то бывший владелец за это отвечает или его агент. Пример. Я купил дом в июне 2001. Бывший хозяин не заплатил за канализацию за 2- квартал (я свою долю заплатил). Посылали они ему сообщения посылали, а он не хочет. Ну они и выставили требование мне и пени и лин - значит я не могу продать дом, пока не заплачу 80 баксов и 200 штрафа - а штраф растет. Я звоню им и говорю - какого хрена? - А мы не имеем другой возможности, как выставить это против проперти! Я - так там даже имя не мое! А они - типа, понимаем, помоги найти концы. Тогда я звоню в контору, которая занималась closing-ом (оформляла документы, подписывала, обещала, etc) и говорю - договор был, что вы платите за все счета? Вот вам счет, если не нравиться - у меня на клоизинге был адвокат (кстати, дал дроздов все агентам и мужику из этой клозинг компании - 3 часа дрючил - но это отдельная история, если интерсно, то расскажу позже) - платим сами или к нему идем договор вентилировать? На следующий день счет был оплачен полностью.

ED>Если человек сначала заявляет, что подобное невозможно никогда, а потом допускает, что иногда (хотя бы в 0.01%) подобное возможно и при этом не видит в своих словах никакого противоречия, то я называю это детской непоследовательностью.[»]

Эд, по закону - нет. Нарушения закона бывают.

Инкогнито>>нет. могут. но должны платить компенсацию.
victorzv2>Могут и не платить. Тут решает суд. В большинстве (можно сказать, в подавляющем) случаев суд действительно постановляет в пользу выплаты компенсаций. Но в нашем случае важно, что это отнюдь не автоматическое правило.

Не могут - это закон. И в суд надо на нарушение закона жаловаться. Единственное исключение - это "закон военного времени" - если его объявляют, то законы мирного времени перестают действовать.

victorzv2>В принципе верно, т.е. возможны варианты, что и требовалось доказать.

Доказать требовалось, что по прихоти правительства снести целый квартал и переселить всех. Ну нет тут целых жилых кварталов, у которых владелец только правительство. Может только Белый Дом с Пентагоном.

victorzv2>В тривиальном случае по истечении срока аренды вас могут попросить снести вашу постройку (или другим образом убрать ее). Естественно, без всякой компенсации.

Совершено верно.

victorzv2>Запросто.
victorzv2>В принципе, в учебнике я нашел этот случай. Речь была о том, что вы можете купить землю у законного владельца земли небольшой участок и построить на нем что-либо. Проблема в том, что в муниципалитете земля владельца может попадать под действие Planning Act или Subdivision control Act. Могут накладываться некоторые ограничения, например, земля не может делиться на участки. Если вы не провели юридическую экспертизу сделки, и не знали об этом факте, то в случае обнаружения муниципалитетом будет считаться, что вы нарушили эти самые акты и сделка будет признана недействительной.

Виктор, не путайте теплое с мягким. Или разрешение на продажу не будет выдано или обязательства передаются купившему. Вы обязаны получить разрешение на продажу земли иначе это уголовное преступление.

victorzv2>Что важно в нашем случае - никакой компенсации в смысле 5-й поправки к Конституции вы не получите. Вы должны подать иск против продавца со всеми вытекающими отсюда последствиями. Учебник говорит, что это может быть трудным или даже невозможным.

Это не совсем так - зависит от договора - вот для этого и нужен адвокат (еще и гарантировать законность сделки).

victorzv2>я конечно взял с потолка, подчеркивая нетипичность этого случая. Если вы поищете в Интернете по словам вроде
victorzv2>Землю у товарища не отняли, но он требовал компенсации за неразрешение строительства, используя те же аргументы, что и при отборе земли по Плану зонирования. А если бы он построил там дом - обязали бы снести. Особенность данного случая в том, что План зонирования был принят после покупки земли. Если бы План существовал до покупки - и до суда дело могло не дойти.[»]

Виктор, Вы опять спутали теплое с мягким. Если бы он построил дома до принятия закона, то и проблемы бы не было. А так - это нормально. Нормально и то, что он пытался отсудить. Нормально и то, что ему компенсации не дали. Так идет везде - новый закон - под него попадает все с момента действия. Скажем, у меня проводка в доме сделана не совсем по новому стандарту - мне ее не надо переделывать. Но всю новую я должен ложить по новому стандарту. И в жизни так - ввели новые права - старые действительны до истечения срока. А приду обновлять - мне дадут новые. Или новые номера на машины нового типа. Пока не прислали мне новый по почте - старые действительны были.

Вот, если бы этот товарищ поднял бучу против этого закона - собрал бы тот самый комитет, подписи, написал конгрессменам и т.д., то может закон бы и не приняли или приняли бы с поправкой, что, если купил до срока, то строить можно. Скажем, есть такое дело с пистолетами - запретили продавать магазины повышенно емкости закон вышел. Но старые все равно можно купить. Скажем, на туже Берету F92S магазин идет на 9 патронов по новым правилам. Но я могу купить магазин, выпущенный ранее этого закона с емкостью 13 или 14 патронов и использовать его. Только вот цена на него гораздо больше, чем на 9 патроный.